Senior Living deixou de ser apenas um conceito importado e passou a ganhar tração como nicho imobiliário no Brasil. Alex Nabuco dos Santos avalia que esse movimento chama a atenção de investidores porque combina uma demanda estrutural, impulsionada pela longevidade, com um modelo de produto e operação capaz de gerar previsibilidade, diferenciação e, em muitos casos, receita recorrente.
Além disso, o Senior Living conversa com uma mudança cultural: idosos mais ativos querem autonomia, conveniência e comunidade, sem abrir mão de segurança e suporte sob demanda. Como resultado, o mercado começa a sair do estágio experimental e entrar em uma fase de profissionalização, com projetos maiores, parcerias operacionais e expansão para diferentes regiões. Saiba tudo sobre esse assunto na leitura abaixo:
Senior Living e o dado que realmente move o mercado: demografia e demanda estrutural
O primeiro motor do Senior Living é simples e incontornável: o Brasil está envelhecendo rapidamente. Em 2023, a proporção de pessoas com 60 anos ou mais chegou a 15,6%, quase o dobro do patamar de 2000, e projeções indicam avanço forte até 2070. Quando o investidor enxerga esse tipo de tendência, ele entende que não se trata de “moda”, mas de uma nova base de consumo e moradia que se amplia ano após ano.
Segundo Alex Nabuco dos Santos, a atratividade do nicho aumenta porque essa demanda é menos cíclica do que outros segmentos: ela cresce por necessidade e por preferência. Em vez de competir apenas por preço e metragem, o Senior Living compete por adequação de vida, acessibilidade, conveniência, socialização e serviços. Dessa forma, o empreendimento bem estruturado tende a capturar uma procura constante, especialmente em cidades com boa rede de saúde, mobilidade e serviços.
Previsibilidade, operação e receita recorrente
O segundo motivo pelo qual investidores olham para Senior Living é o desenho econômico do modelo. Diferentemente de um residencial tradicional, esse produto pode combinar moradia com serviços, criando uma estrutura mais estável de geração de receita ao longo do tempo. Uma análise publicada no Estadão destaca que a viabilidade financeira do Senior Living costuma estar ligada à mensalidade que integra moradia e serviços, além da possibilidade de modelos híbridos com venda e aluguel.
Conforme explica Alex Nabuco dos Santos, o “pulo do gato” está no equilíbrio entre incorporação e operação. O mercado já sinaliza escala: há projetos com centenas de unidades e VGV relevante, além de pipelines em análise em diferentes regiões do país, com perspectiva de aceleração a partir de 2026. Ao mesmo tempo, esse é o ponto de maior risco: se a gestão falha, a reputação do produto sofre, a ocupação desacelera e a tese perde força.
Produto certo, cidade certa, tese certa
O terceiro sinal do fenômeno é a consolidação do Senior Living como um nicho com linguagem própria, distinta de ILPIs e casas de repouso. A proposta é moradia para idosos independentes, com áreas adaptadas e serviços sob demanda, estimulando autonomia e vida social. Isso muda o mapa competitivo: o alvo não é apenas “necessidade de cuidado”, mas também “projeto de vida”, o que amplia o público e valoriza empreendimentos com padrão imobiliário mais alto.
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o investidor que quer acertar a tese precisa ler indicadores práticos antes de entrar: (1) densidade de público 60+ e renda local, (2) acesso a hospitais, clínicas e serviços, (3) caminhabilidade e mobilidade, (4) oferta cultural e de lazer, e (5) potencial de parceria com operadores e plataformas de serviços. Em paralelo, o produto deve resolver o essencial com consistência: acessibilidade real, segurança sem “cara de instituição”, tecnologia útil e programação de convivência que gere pertencimento.
Conclui-se assim que, o Senior Living é um fenômeno de nicho porque nasce de um recorte específico, mas cresce com força porque responde a uma transformação estrutural do Brasil: a longevidade e a economia prateada. Para Alex Nabuco dos Santos, os investidores olham para esse segmento por três razões objetivas: demanda previsível, possibilidade de receita recorrente e diferenciação de produto em um mercado cada vez mais competitivo.
Autor: Davis Wilson